Ипотека: панацея или дорога в ад, вымощенная благими намерениями?

«Если вдруг тебе взгрустнется, то грусть не значит ничего, когда ты знаешь, что под солнцем есть крыша дома твоего, есть крыша дома твоего…», — поется в известной песне российского певца и композитора Юрия Антонова. 

Собственная крыша над головой — вожделенная мечта каждого человека независимо от его дохода. Ипотека — это инструмент осуществления такой мечты. Конечно, при условии, что все правильно организованно. В противном случае — это дорога в ад. А потому на разработчиках и организаторах ипотечной программы лежит огромная ответственность, от них зависит, сделать человека счастливым или грешником-мучеником.

Предложенная правительством нашей страны программа «Доступное жилье», модель ее финансирования и создание Государственной ипотечной компании вызвали в обществе не шуточный ажиотаж, сопровождаемый не столько добрыми надеждами людей, сколько раздражением и разочарованием на всех уровнях. В чем же дело, ведь намерения правительства добрые? Чтобы понять, следует разобраться в сути ипотеки и особенностях ипотечного кредитования. Итак…

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в VI веке до н. э. Древние греки обозначали своей землей форму ответственности должника перед кредитором. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

В современном понимании термин «ипотека» имеет двоякое значение. Первое — это обеспечение любого займа в виде залога недвижимости, перечень которой определен законом, в том числе и займа на покупку или строительство жилья. Второе — это система рефинансирования строительной индустрии вообще и строительства жилья в частности.

В Кыргызстане имеет место только первое понятие и то узкое, в смысле займа на приобретение или строительство жилья. Второе понятие из-за недостаточной развития рыночной инфраструктуры отсутствует. Его и пытается внедрить правительство. Однако, чтобы этого добиться, необходим ряд системных условий: политических, экономических, административно-правовых и даже уголовно-процессуальных. Только лишь разработки программы, часто представляющей собой набор добрых намерений без четких механизмов их воплощения, и создания ипотечной компании явно недостаточно. Отсюда непонимание и раздражение в обществе. Для полноценного функционирования ипотеки следует обеспечить социально-политическое равновесие, устойчивый экономический рост, стабильность цен и курса национальной валюты, низкие процентные ставки и достаточный уровень монетизации экономики (т. е. обеспечение экономики необходимым количеством денег, желательно «длинных»), адекватная фискальная политика и законодательная база, развитая инфраструктура рынка, в частности, рынка ценных бумаг, без которого невозможно полноценное рефинансирование и др. Хотя не факт, что и в условиях развитого рынка ипотечная система безупречна. Это показывает глобальный финансовый кризис конца 2007-го и начала 2008 годов, который начался именно с полного обвала рынка ипотечных ценных бумаг в США и продолжается по сей день.

Теперь об особенностях развернутого ипотечного кредитования. Во-первых, масштабность. В среднем размер ипотечного кредита превышает средний доход семьи в 80-120 раз, что делает невозможным одновременный возврат долга в случае дефолта заемщика.

Во-вторых, долгосрочный характер заемных обязательств. На протяжении срока ипотечного кредита финансовое положение и жизненная ситуация заемщика могут несколько раз меняться (развод, болезнь, рождение ребенка, несчастный случай, увольнение с работы, снижение доходов и т. д.). Как показывает статистика зарубежных стран, 85% заемщиков за период ипотеки могут 1-3 раза оказаться в состоянии неплатежеспособности. Потому требуется непрерывный мониторинг финансового состояния клиента на протяжении долгого времени, что делает достаточно сложным и дорогим обслуживание такого финансового продукта. Зависимость от макроэкономических условий делает проявления ипотечных рисков системными, и в периоды кризиса они часто носят катастрофический характер. Тому пример — недавняя частичная конвертация долларовых ипотечных кредитов в сомовые, отношение к которой в обществе также неоднозначно.

В-третьих, низкие первоначальный взнос и проценты. Это позволяет воспользоваться кредитом заемщикам с небольшими доходами и накоплениями, что повышает кредитные риски в случае неблагоприятных обстоятельств.

В связи с вышеизложенным единственно надежным способом возмещения долга может служить ипотечное страхование, которое является страхованием финансового риска, и не следует путать его с обычным страхованием заложенной недвижимости. При этом важным оказывается не столько эффект от обычного невозврата кредита, сколько системное, стабилизирующее влияние ипотечного страхования в периоды спада экономики. Вместе с тем ипотечное страхование требует формирования серьезных резервов и применения современных инструментов хеджирования, таких как фьючерсы, форварды, опционы, CDS, о которых нам говорить не приходится.

Кроме того, регулирование ипотечного страхования требует соблюдения определенных жестких правил, к примеру: регулярные платежи по ипотечному кредиту не должны превышать 40% совокупных доходов заемщика; обязательные жизненные расходы клиента не должны превышать 60% его совокупных доходов; сумма ипотечного кредита не должна превышать 60% оценочной стоимости залога. При их несоблюдении вероятность дефолта заемщика резко возрастает. Много ли у нас бюджетников, подпадающих под этот далеко не полный перечень требований, с их средней зарплатой от 5 до 7 тысяч сомов и необходимой регулярной выплатой по ипотеке от 15 до 25 тысяч сомов в зависимости от суммы кредита? Цифры можно проверить, зайдя на официальный сайт госипотечной компании. В Кыргызстане из 24 коммерческих банков только 8 выдают ипотечные кредиты. И ничего удивительного в том, что все они отказались от участия в ипотечной программе, предложенной правительством. В настоящее время ипотечное страхование в Кыргызстане весьма проблематично.

В качестве удачного примера ипотеки приводится опыт России и Казахстана, который, собственно, и пытается перенять Кыргызстан. Однако здесь следует отметить некоторые отличия. Первое — разворачивание ипотеки в этих странах совпало с периодом тренда устойчивого роста их экономик. Второе — эти страны имеют собственные солидные резервы в виде различных фондов национального благосостояния и развития. Нам нужен свой путь ипотечного развития, адекватный нашим реалиям.
Как видим, внедрить ипотечную систему с «кондачка» не получится, нужна серьезная работа над системными условиями. А пока вся суета вокруг ипотеки больше напоминает кампанию, связанную с предстоящими выборами Президента 2017 года, чем реальное решение социально-экономических проблем страны.

В итоге возникает вопрос: а возможны ли полноценная ипотека и ипотечное рефинансирование в наших условиях? Конечно, возможны, но это уже совсем другая тема.

Султанбай АЙЖИГИТОВ,
независимый эксперт, экс-губернатор Баткенской области.
Фото Кифаят АСКЕРОВОЙ.

"СК"

Издательский дом "Слово Кыргызстана"

Добавить комментарий