Моя страница в соцсетях пестрит рекламой строительных компаний. Юные девы модельной внешности и статные молодцы спортивного телосложения наперебой предлагают купить квартиру: хочешь — на стадии котлована, а если на руках есть крупная сумма, то и готовую с удовольствием продадут. Коттеджи, таунхаусы, бюджетные студии, апартаменты в новостройке премиум-класса в столице, а есть объекты
и за городом — ближе к горам и подальше от ТЭЦ, на берегу озера Иссык-Куль.
От богатого ассортимента голова идёт кругом. Такое ощущение от обилия подобной видеопродукции, что в стране настоящий строительный бум. На это и рассчитывают продавцы квадратных метров — создать искусственный ажиотаж спроса и предложений.
Но что происходит в реальной повседневной жизни без этой рекламной мишуры? Читая статьи и обзоры о ситуации на рынке недвижимости — об очередном росте цен на первичном и вторичном рынке жилья, Елена М. не скрывала своего недоумения: «Уж куда выше?»
Она уже пятый год безуспешно продавала свой небольшой старый дом с хорошим участком в одном из престижных районов Бишкека, чтобы уехать в Россию и воссоединиться с роднёй. Приглашённые риелторы, похвалив локацию, оценили квадратные метры отчего крова вместе с огородом в 100 тысяч долларов. Однако шли годы, а покупатель что-то не спешил к Елене.
В последние три года в республике говорят и пишут об ажиотажном спросе на аренду и продажу недвижимости, подогревая интерес инвесторов и владельцев лишних квадратных метров к операциям в этом секторе экономики. Что касается сдачи жилья, то по известным причинам цены действительно подскочили резко и намного.
У владельцев двух и более квартир от возможности в полтора-два раза дороже сдать «однушку» или «двушку» иностранцам в 2022 году буквально крышу сносило: были случаи, когда они самовольно разрывали договор и выставляли жильцов, не могущих платить больше, на улицу в холода. Чтобы впустить более богатых квартирантов. И такие вопиющие случаи были и в других соседних с нами странах, куда хлынули релоканты.
Правда, к 2023 году ситуация несколько успокоилась: приезжие стали осмотрительнее и научились торговаться, так что продавцам пришлось несколько умерить свои аппетиты, чтобы не упустить выгодных квартирантов. По словам Салтанат М., сотрудницы столичного агентства недвижимости, реально оценить ситуацию с арендой жилья до сих пор сложно, так как стороны часто договариваются между собой о цене, сроках, условии проживания, предоплате и т.д.
Если и составляется какой-либо документ, то чисто номинально, на случай, если при возникшем споре придётся обращаться в суд. Чем меньше посредников в лице риелторов и налоговиков, тем для арендодателя спокойнее. Хотя для клиента это, конечно, определённый риск — можно нарваться на мошенника или рвача. Поэтому баснословные цене за аренду жилья часто преувеличены или завышены.
Более точные данные есть по купле и продаже жилья, так как все сделки проходят в Госрегистре. По данным Единой информационной системы недвижимости Кыргызской Республики, их количество растёт, но не настолько, чтобы говорить об ажиотажном спросе. В 2022 году по сравнению с 2021 годом в Бишкеке этот показатель по жилым домам вырос на 16 процентов и квартирам — более чем на 3,5 процента.
Во втором по величине городе страны — Оше — за этот же период произошёл спад. Домов куплено-продано на 21,47 процента меньше, квартир — на 1,3 процента. И это, заметьте, данные периода, когда случился наплыв гостей. И когда заполнились даже всегда пустующие зимой и летом пансионаты и гостевые дома в Иссык-Кульском районе. Но сейчас приезжих стало заметно меньше.
При этом стоимость квадратного метра на квартиры в столице увеличилась в среднем на 13,24 процента и составила на тот период свыше 820 долларов против 725 долларов в 2021 году. Сегодня этот показатель не изменился. В Оше цены на квартиры росли быстрее: квадратный метр за год вырос чуть менее 18 процентов — это 621,4 доллара. Таким образом, каждый месяц прирост составлял 1,45 процента.
При этом, как отмечают исследователи, в южной столице подорожали все типы жилья, что связано превышением спроса над предложением. В Бишкеке же у покупателя более широкий выбор. Строительство многоэтажек идёт полным ходом. Скоро, опасаются горожане, не останется ни одной старой фрунзенской постройки. Возведение высотных домов из стекла и бетона ведётся агрессивно и быстрыми темпами, коренным образом меняя облик столицы.
За это время цены на индивидуальные жилые строения в Бишкеке выросли на 11 процентов, в южной столице, наоборот, — снизились на 5,85 процента. К слову, здесь всё зависит от локации. В некоторых престижных районах Оша особняки по цене не уступают бишкекским дворцам.
Хотя риелторы и застройщики для увеличения объёма продаж распространяют информацию о росте цен, тем самым подталкивая потенциальных покупателей к сделкам, стоимость квадратного метра в целом увеличилась незначительно, о чём свидетельствуют различного рода акции и другие «плюшки» от девелоперов. За последние два года платёжеспособность населения не выросла, а госипотека доступна не всем, и возможности правительства выдавать её под низкие проценты ограничены.
Как показывает статистика, тем не менее, цены на квадратные метры всё же ползут вверх. Но при этом картина по регионам складывается пёстрая. Вот самые свежие данные от кадастрового ведомства: в столице в январе текущего года цена за квадратный метр в многоэтажке равнялась более 119 тысячам сомов, подорожав за месяц на 6 тысяч. Цены на квадраты в жилых домах выросли на 11 тысяч и достигли почти 85 тысяч сомов по сравнению с декабрём прошлого года.
И эта тенденция, на мой взгляд, сохранится. Кыргызстанцев не на шутку напугали последние разрушительные землетрясения в Турции, и особенно в Китае, когда и до нас дошли пятибалльные волны. Многие ощутили настоящий страх и свою беспомощность, оказавшись запертыми на высоких этажах.
В результате трёхминутный страх только подстегнёт популярность индивидуальных жилых домов. В этом сегменте рынка цены просто зашкаливают. Есть особняки, похожие на дворцы, стоимость которых приближается к миллиону долларов.
Если посмотреть по регионам, то в январе в Оше цена за квадратный метр в жилом доме снизилась значительно — более чем на 30 тысяч сомов, а на квартиры выросла на 7 тысяч. Сегодня стоимость квадратного метра в многоэтажке — 61,7 тысячи, индивидуального строения — 56 тысяч.
В Таласе за месяц значительно выросли цены и на квартиры, и на дома. В среднем на 10-15 тысяч сомов. Также обстоят дела в Нарыне. А вот в Джалал-Абаде цены на жилые дома выросли вдвое, а на квартиры — только на 2 тысячи сомов. Здесь дома на земле ценятся больше, чем новостройки. Квадратный метр стоит более 57 тысяч сомов, а в квартире за эту площадь просят 50,2 тысячи.
Самое дешёвое жилье в Акталинском и Жумгальском районах Нарынской области. Там квадратный метр оценивается в 700 и 882 сома. Вот куда надо бы ехать и жить. Чистый прозрачный воздух, неиспорченная цивилизацией экология и просторы!
По мнению Елены, которая внимательно следила за игрой цен на рынке недвижимости, застройщики и владельцы квартир увеличивают стоимость без экономических обоснований, а только потому, что инфляция выросла, хотя спрос и финансовые возможности населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, мало изменились. Господдержка до недавнего времени распространялась только на бюджетников. Льготные ипотеки доставались служащим.
Нуждающихся в жилье по стране действительно много, однако не спрос сегодня диктует цены на квадратные метры. Скорее, это ожидания спроса, на который могут повлиять политические и экономические события.
Между тем с 1 марта этого года Государственная регистрация прав на недвижимое имущество будет проводиться в режиме онлайн в рамках пилотного проекта. Хорошо это или плохо — покажут время и практика. Кабмин вводит это для создания благоприятных условий развития цифровых технологий, обеспечения доступности услуг и сервисов в цифровом формате гражданам страны. Однако мошенники тоже не дремлют. Порой они более продвинуты в этой области, чем самые крутые IT-шники на госслужбе.
Есть опасения, что регистрация прав на недвижимость в режиме онлайн может создать для таких умельцев дополнительное поле деятельности для махинаций. А мошенников, желающих оставить без крыши над головой простых и доверчивых граждан, как показывает жизнь, меньше не становится.
Лариса ЛИ.
корреспондент газеты «Слово Кыргызстана»